香港宿位缺口超10万，大资本正疯狂收购旧酒店改建学生公寓——2025年至2026年一季度，已有约27宗交易落地，涉及金额逾85亿港元。
本次热潮关键数字
交易总额
逾85亿港元
2025年至2026年Q1，约27宗酒店/住宅改宿舍成交
宿位缺口
约12万个
预计2028年全港宿位供需缺口
竞争烈度
3.4:1
香港八大院校学生与宿位平均比例
非本地生规模
9.2万人
2024/25学年香港非本地学生总数
三重驱动：为什么是现在
政策扩招：教资会资助院校非本地生限额从20%升至40%，2026/27学年再升至50%，直接推高宿位需求。
旅游业低迷：疫情后香港酒店入住率承压，旧酒店资产估值下行，改建成本窗口打开。
资产重估：存量酒店以低价易手，改建后稳定收租，吸引机构资本用"长租逻辑"重新定价资产。
收购→改建→收租：一本账怎么算
环节一·收购：以华润隆地葵涌项目为例，9.53亿港元购入整幢酒店。
环节二·改建：翻新配套（智能门锁、共享厨房、健身房），提供约900个宿位。
环节三·收租：单人房月租9600港元起，双人每人6500港元起；900个宿位满租月收入约870万港元，年化逾1亿港元，静态回报率约10%。
谁在入场，买了哪些
主体
项目
金额
规模
华润隆地
葵涌悦品酒店→博誉学生公寓
9.53亿港元
约900宿位
中原联创+信立泰
富豪东方酒店→学生公寓
15.18亿港元
约1500床位
富豪酒店集团
旗下酒店"一空间两用"
—
灵活转换模式
三类入场主体并行：国资（华润）、地产老手（中原联创）、酒店运营商（富豪集团）；策略从"整体收购改建"到"灵活双用"均有布局。
留学生：住宿选择有何变化
供给侧改善：机构化宿舍入市，单人房月租约9600港元，配套齐全、位置可达多所大学，优于散租私楼。
但缺口仍大：4万名学生仍需校外租房，改建项目短期内难以弥合12万宿位缺口，租房竞争压力持续。
留学香港热：需求端怎么来的
- 政策拉力：非本地生限额倍增，授课型硕士名额持续放宽至120%超额
- 规模跃升：授课型硕士非本地生2023/24学年达3.8万人，较2020/21增长207%
- 目的地升级：2026年香港首次超越美国，成为内地学生第二大热门留学目的地
投资这个赛道，要看清什么
误区一："供需缺口大=稳赚"
可核实的缺口达12万个，但优质旧楼标的已越来越稀缺，抢筹推高收购价，压缩实际回报空间。
误区二："酒店改建门槛低"
改建须符合"城中学舍计划"合规要求，运营需专业团队；富豪东方酒店近年持续亏损，说明单靠转型不自动解决经营问题。
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